网友问：17年在武汉投资了一套总价46万的房子，贷款25万，15年还清月供2500，现月租1300划算吗？你怎么看？

这套房子从现金流角度讲，问题很大。

首先，贷款有问题。

贷款25万元，分期15年，每月还月供2500元？

如果按照现在的贷款基准利率4.9%，贷款25万元，每月仅仅需要还1964元。 通过现金流公式计算，这个贷款利率实际上是8.75%。远远超过了银行上浮30%到40%的利率，而且是2017年购买的。

难道是被收取了砍头息或者通过私人贷款的方式，每期都有服务费？现在来看我们即使是个人信用消费贷款，利率一般也就是6.8%左右。

第二，收入有问题。

虽然46万元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，还是非常不错的。现在多数地方的住宅的收益率只有1%到2%。

这个收入每月带给大家的现金流是负值，远远够不上偿还贷款的费用。

这样我们每年的房产要进行升值，才能弥补我们的亏空。

简单计算就是每月升值1200元，而且加上后期交易的各种税费，还有后期如果中间转租的空挡期房租收入损失。

即使顺风顺水，15年也要增值21.6万元。届时房子的本值合计是67.6万元。 这里边其实21万元的，本人首付款没有计算任何利息，67.6万元是本人付出的本金成本。

21万元的收益，如果按照4%计算，15年也要增值80%，至少要有16.8万元的理财收益。

这样我们要卖出的房子价值至少要达到84.4万元。

第三，变现有问题。

如果是普通住宅商品房，又要根据是否五年唯一来确定各种税费。一般来讲一万元到两万元就够了，甚至可以协商由买方承担。

如果是商住房或酒店公寓，那税费可就多了。 商住房交易卖方需要交纳：增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要

交纳

契税和印花税。 其中：增值税：网签价÷(1+5%)×5%；个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)×20%。

可以说如果当时的市场价不超过一百万元，到手的钱都是亏的。

15年后商住房能否实现房价翻倍，真的很难说。

不过，未来房租会怎么上升，房价怎么上升也是一个未知数。过去我们北京等一些地方房价十年上涨了5到10倍，15年上涨十倍的比比皆是。可是现在的房价如果再涨十倍，我估计鬼都不相信。

所以，怎么看这笔房产都是有很大的风险。

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